İPOTEĞİN FEKKİ DAVASI NEDİR?

GİRİŞ

İnsanlar ticari, ekonomik, sosyal ve benzeri nedenlerle para transferleri gerçekleştirmekte ve borç alma ve borç verme gibi hukuki sonuçları olan işlemler tesis etmektedirler.

Piyasada veya gündelik hayatta alacaklı tarafından verilen alacağın borçlu tarafından ödenip ödenmeyeceği kaygısı yaşanabilmektedir. Bu nedenlerle alacaklılar alacaklarına güvence arayışına girebilmektedirler. İşte alacaklının alacağını güvence altına almak amacıyla hukukumuzda çeşitli güvenceler oluşturulmuştur. Örneğin; hapis hakkı, taşınır rehinleri ve taşınmaz rehinleri bunlara örnek olarak verilebilir.

Bu güvencelerden biri olan ipotek ise kanunda taşınmaz olarak ifade edilen; ev, villa, işyeri, bina, arsa, arazi vb. taşınmazların tapusu üzerine şerh edilen ve alacaklıların alacağını borçludan tahsil edememesi durumunda alacağına güvence oluşturan, üzerine ipotek tesis edilmiş taşınmazın satılarak bedelinin alacaklıya verilmesi sonucunu doğuran rehin hakkıdır.

Bu yazımızda; alacaklıların alacaklarını tamamen tahsil etmesine rağmen, güvence oluşturan ipoteğin tapu kütüğünden terkin edilmemesi yada edilememesi durumunda açılacak ipoteğin kaldırılması davası bir diğer adıyla ipoteğin fekki davası incelenecektir.

İPOTEK NEDİR?

İpoteğin fekki davasını diğer adıyla ipoteğin kaldırılması davasını açıklamadan önce ipoteğin ne olduğunun anlaşılması gerekmektedir. İpotek; bir taşınmaz üzerinde mevcut, muhtemel yahut ileride doğması kesin bir alacağı güvence altına almak amacıyla borçlunun ya da alacaklı/borçludan tamamen bağımsız üçüncü bir kişinin taşınmazı üzerinde alacaklı lehine borca güvence olarak verilen, tapu kütüğüne şerh edilen hukukumuzda sınırlı ayni haklar arasında yer alan bir tür rehindir.

TAŞINMAZ ÜZERİNDE KURULAN İPOTEK TÜRLERİ

Hukukumuzda iki tür ipotek bulunmaktadır. Bunlardan birincisi anapara ipoteğidir. Diğeri ise üst sınır ipoteğidir.

Anapara ipoteği miktarı belli olan borçlarda kurulan ipotek iken üst sınır ipoteği ise miktarı belli olmayan borçlarda kurulan bir ipotek türüdür.

Üst sınır ipoteğinde belirtilen miktar, borcun belirtilen miktarına kadar güvence oluşturmaktadır. Dolayısıyla borç, üst sınır ipoteğinde ifade edilen miktarı aşsa dahi aşılan miktarı güvence altına almayacaktır.

Diğer yandan ipoteği, “kurulması yönünden” kanuni ipotek ve iradi ipotek olmak üzere ikiye ayırabiliriz.

İpotek kanuni olabileceği (yani daha açık bir şekilde ifade etmek gerekirse kanundan doğan bir ipotek olabileceği) gibi tapu kütüğünde iradi şekilde (yani tarafların karşılıklı anlaşması neticesinde) de kurulabilir.

Kanunda ifade edilen kanuni ipotek hakları ayrıntılarıyla Türk Medeni Kanunu’nun(TMK) 893., 892., 865.-867. ve 876. maddelerinde düzenlenmiştir. Bu nedenle TMK, alacaklıya mevcut veya muhtemel alacağını vadesinde tahsil edemediği durumlarda alacağına güvence olarak verilen taşınmaz üzerindeki ipoteği işleterek, taşınmazın satılmasına, ardından bu satım bedelinden alacağını tahsil etmesine imkan sağlamaktadır.

İPOTEĞİ KALDIRMAK İÇİN İZLENECEK YOL

TMK’nın 883. maddesinde; ” Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir. İpotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir.” denilmektedir.

Dolayısıyla taşınmaz üzerinde süreli bir ipotek söz konusu ise sürenin bitiminden itibaren ipotek lehtarına gerek kalmaksızın bizzat taşınmaz maliki tarafından terkin ettirilebilir. Ancak süresiz bir ipotek söz konusu ise borç miktarının tamamen ödenmesi şartına bağlı olarak ipotek lehtarından; banka ise ipotek fek yazısı başka tüzel kişilik veya gerçek kişide ise lehtarın bizzat tapu müdürlüğüne gelerek yazılı (TMK’nın 1014. maddesinde ifade edildiği üzere; Bir tescilin terkin edilmesi veya değiştirilmesi, ancak bu kaydın kendilerine hak sağladığı kimselerin yazılı beyanı üzerine yapılabilir.) terkin talebinde bulunması gerekir.

Kanunda ifade edildiği üzere süresiz ipotekte taşınmaz maliki bunu ancak ipotek lehtarından isteyebilir.

DAVA AÇILMA SEBEPLERİ

Borcun tamamen ödenmesine rağmen alacaklının unutması, ihmalkar davranması, taşınmaz malikine karşı kötü niyetli olması, işi sürüncemede bırakması gibi sebeplerle alacaklı, taşınmaz malikinin ipoteğin terkini talebini yerine getirmemektedir.

Bu durumda süresiz ipoteklerde taşınmaz malikinin dava açmaktan başka bir seçeneği bulunmamaktadır. Zira yukarıda da ifade edildiği üzere TMK’nın 1014. maddesine göre; terkin işlemi ancak lehtarın yazılı talebi ile gerçekleştirilebilir. (Ayrıca işbu yazımızda her ne kadar borcun ödenmesinden bahsedilse de lehine ipotek tesis edilmiş lehtarın yazılı terkin talebinde herhangi bir hukuki sebep aranmamaktadır. Dolayısıyla ipotek lehtarı keyfi bir şekilde borç ödenmeden dahi ipoteğini terkin ettirebilir. )

Borçlunun borcunu tamamen ödemesi halinde ipotek maddi anlamda sona ermekte ise de tapuda şekli olarak kalmaktadır. Dolayısıyla bir borcun tamamen ödenmesi onun maddi anlamda sona ermesi demektir. ( Bu yazımızda borcun maddi anlamda sonra erme sebeplerinden ‘ifa’ açıklanmış olup diğer sona erme sebepleri bağış, ibra vd. sona erme sebeplerinden bahsedilmemiştir. )

Şekli anlamda sona erme ise; ancak tapu kütüğünde hukuki sebebi sona ermiş ipotek şerhinin, lehtarının yazılı talebi ile terkin edilmesi halidir. Tarafların borç ilişkisinin sona ermesine rağmen tapu kütüğünde şekli olarak ipotek şerhinin kalmaya devam etmesinin sebebi genellikle; alacaklı ve borçlunun borç ödendikten sonra yapılacak bir şey kalmadığını düşünmeleri yada tabiri caiz ise “sonradan sileriz” denilerek unutmaları yada önemsememeleri yahut ipotek lehtarının haksız ve kötü niyetli bir şekilde ipotek terkini işlemini sürüncemede bırakmasıdır.

Zira taraflar borç ilişkisinde genellikle “husumetli olarak” borç ilişkisini sona erdirdiklerinden ötürü bu gibi terkin işlemlerine ipotek lehtarı yanaşmayabilmektedir. İşte bu gibi durumlarda taşınmaz maliki ileride veya herhangi bir zamanda taşınmazını satmak istediği zaman tapuda şekli olarak varlığını sürdüren ipotek şerhi, taşınmazın değerini önemli ölçüde düşmesine sebep olmakta hatta taşınmazın devrine engel olabilmektedir.

İPOTEĞİN KALDIRILMASI (FEKKİ) DAVASI

Borcun, borçlu ya da 3. kişi tarafından ödenmesine rağmen ipotek lehtarı tarafından ipotek terkin ettirilmez ya da ipotek lehtarının vefat etmiş olmasından dolayı terkin ettirilemez ise bu durumda taşınmaz maliki ipotek lehtarına ya da vefat etmesi durumunda mirasçılarına karşı ipoteğin kaldırılması davası açarak ipoteği mahkeme kararı ile terkin ettirebilir.

Malikin taşınmazı üzerinde maddi anlamda hukuki sebebi sona ermiş ( borcu alacaklı yani lehtar tarafından tamamen tahsil edilmiş) sadece şekli anlamda tapuda ipotek kalmış olması halinde; taşınmaz maliki borcun tamamen ödediğini ispat ederek lehine ipotek tesis edilmiş alacaklının bu konuda gerekli terkin işlemini yapması gerekirken ya da talep halinde yerine getirmediğini ispat ederek ipoteğin kaldırılması davasını açabilir. Ancak yine de önemle belirtmek isteriz ki; ipoteğin fekki davasında taşınmaz maliki, borcun tamamen öde(n)diğini belgeleriyle ispat etmek zorundadır. Bu zorunluluk davanın lehe sonuçlanması açısından şarttır.

İPOTEK LEHTARININ VEFAT ETMESİ HALİNDE DAVALI KİM OLUR ?

İpoteğin kaldırılması davasında lehine tesis edilmiş ipotek lehtarının vefat etmesi halinde geriye mirasçıları kalmış ise ipoteğin kaldırılması davasının mirasçılarının tamamına karşı açılması gerekmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken husus mirasçıların mecburi dava arkadaşı olduğudur. Ayrıca belirtmek isteriz ki dava açılmadan önce vefat eden lehtarın mirasçılarından bu yönde terkin talebinde bulunulması ilk başta daha kabul edilebilir olacaktır.

GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 2. maddesine göre: “Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.” Dolayısıyla genel mahkemelerden olan Sulh Hukuk Mahkemesi’nin ve özel mahkemelerin görev alanına girmediğinden ötürü ipoteğin kaldırılması davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.

Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Zira ipoteğin kaldırılması davası ayni hakka ilişkin bir dava olduğu için ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesinde; taşınmazın aynına ilişkin davaların, taşınmazın bulunduğu yerde açılması zorunlu tutulduğundan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

İPOTEĞİN FEKKİ DAVASINDA UYGULANACAK HARÇ TÜRÜ

İpoteğin fekki davasında harca esas değer; ipotek ile güvence altına alınmış olan, tapu kütüğünde ifade edilen borç miktarıdır. Zira ipoteğin kaldırılması davalarında maktu harç değil; nispi harç alınmaktadır. Nitekim bu konuda Yargıtay’ın birçok kararı bulunmaktadır. Dolayısıyla ipoteğin fekki davasında nispi harç oranı uygulandığından harca esas değer dava dilekçesinde gösterilmelidir. Yargıtay 19. Hukuk Dairesi’nin 12/10/2017 tarih ve E:2016/12361 K:2017/6891 sayılı kararı şöyledir; ” dava, nispi karar ve ilam harcına tabi olduğundan öncelikle fekki istenen ipotek toplamı üzerinden nispi harç yatırılarak dava açılması, şayet eksik harç yatırılmışsa bunun tamamlattırılması sonra işin esasının incelenmesi gerekirken eksik harçla davaya devam edip hüküm kurulması doğru görülmemiştir.”

Stj. Av. Mehmet Maksut KAYA

Yararlanılan Kaynaklar;

Türk Medeni Kanunu,

Hukuk Muhakemeleri Kanunu,

Yargıtay Kararları,

İpoteğin Kaldırılması Davası /İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi /2019