PAYLI MÜLKİYETE İLİŞKİN KISA BİLGİLENDİRME

Stj. Av. Resul DEMİR

1.Genel Olarak

Bir eşya üzerindeki mülkiyet hakkı, hak sahibinin adedi bakımından tek kişi mülkiyeti ve birlikte mülkiyet olmak üzere olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Buna göre eşya üzerindeki mülkiyet hakkı bir kişiye ait ise tek kişi mülkiyetinden, birden çok kimseye birlikte ait ise birlikte mülkiyetten söz edilir.

Türk Medeni Kanunu’nda paylı ve elbirliği olmak üzere iki tür birlikte mülkiyet düzenlenmiştir. Türk Medeni Kanunu’nda paylı mülkiyet tanımlanmamış, ama “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir” şeklindeki TMK m. 688/I hükmü ile paydaşlık kavramı üzerinde durulmuştur. Buna göre paylı mülkiyetin tanımı , bir eşya üzerindeki mülkiyet hakkının paylı olarak birden çok kimseye ait olması şeklinde yapılabilir.

2.PAYLI MÜLKİYETİN KURULMASI

Paylı mülkiyet hukuki muamele, resmi makamın tasarrufu veya doğrudan doğruya kanun gereği kurulabilir. Örneğin, bir kimse tek başına malik olduğu halde diğer şahıslara hisse temlik ederse hukuki muamele ile müşterek mülkiyet tesis edilmiş olur. Medeni Kanunun 647. maddesi, İmar Kanunun 18. maddesi, 2510 sayılı İskan Kanunu’nun 17. maddesi, 3402 sayılı Kadastro Kanunun 15/2. maddesi ile kanun gereği paylı mülkiyet kurulmuş olmaktadır, Hukukî işlem, kanun veya yetkili makamın kararı ile paylı mülkiyet kurulabilir.

2.1.Pay oranı

Paylı mülkiyetteki pay oranları, bu mülkiyetin meydana gelmesini gerektiren hukuki muamele ile belli edilir ve tapu kütüğüne yapılan tescilde buna dayanır. Bu itibarla yapılan hukuki işlemde ve buna dayanan tescilde pay oranları gösterilmemiş ise ortaklara ait paylar birbirine eşit sayılır (TMK. md. 688/2).

2.2.Paydaşların kendi payları üzerindeki tasarrufları

Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir (MK.md.688/3).

Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, kendi payları üzerinde tasarrufta bulunmak yetkisine sahip olduklarından, diğer paydaşların onayını almaya gerek olmaksızın paylarını devredebilir , rehnedilebilir veya her birinin payı alacaklılar tarafından haczettirilebilir. Ancak, paydaşlardan birinin veya birkaçının paylarının temliki halinde, diğer paydaşların kanundan doğan önalım hakları mevcuttur.

2.3.Paylı mülkiyetteki paydaşların müşterek malın tümü üzerindeki idare ve tasarrufları

Paylı mülkiyette paydaşların paylı malı birlikte tasarruf etmeleri esastır. Ancak paydaşların sözleşme ile idare biçimini değiştirmeleri ve böylece paylı malın idaresini aralarından birine veya bir kaçına vermeleri mümkündür.

4721 sayılı Kanunun 689. Maddesine göre;

“Paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler. Ancak, böyle bir anlaşmayla paydaşların aşağıdaki hak ve yetkileri kaldırılamaz ve sınırlandırılamaz:

1.Paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu olan yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin önlemlerin alınmasını istemek,
2.Eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhâl alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almak.

Taşınmazlarla ilgili anlaşmalar imzalarının noterlikçe onaylanması koşuluyla paydaşlardan birinin başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh verilebilir.”

689.maddenin son fıkrasıyla bu tür anlaşmaların paydaşların imzalarının noterlikçe onaylanması koşuluyla paydaşlardan birinin başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh verilebileceği düzenlemesi getirilmiştir.

2.3.1.Olağan Yönetim İşleri:

Paylı mülkiyette paydaşlardan her birinin paylı mülkte tek başına yapabileceği tasarrufları kanun olağan yönetim işleri ile ufak tefek tamirat ve tarım işleri diye ifade etmiştir. Ancak, zorunlu ve ivedi işlerin yapılmasına ilişkin kanun hükümleri saklı kalmak kaydıyla, paydaşların çoğunlukla alacağı kararla olağan yönetim işlerinde yetkiyle ilgili farklı düzenleme getirilebilir (TMK. md. 690/2).

2.3.2.Önemli Yönetim İşleri:

Paylı mülkün yarısından fazlasına malik olan ve sayı itibariyle de çoğunluğu oluşturan paydaşların oylarıyla yapılması gereken tasarrufları Kanun, “İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adî kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri” olarak belirtmiştir.

4721 sayılı Kanunun 691. maddesinde, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun paylı mülkün kiraya verilmesi ve taşınmaz malın paydaşlardan biri veya birkaçının ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilmelerinin önemli yönetim işlerinden olduğuna ilişkin kararları doğrultusunda adî kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi önemli yönetim işleri olarak sayılmıştır.
Paylı mülkiyete konu eşya üzerinde kira sözleşmesi yapılabilmesi için pay ve paydaşların çoğunluğu ile karar alınması gerekmektedir. Pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanmadan, paylı mülkiyete tabi mal kiraya verilmişse yapılan kira sözleşmesine taraf olmayan paydaş ancak sözleşmeye icazet verirse geçerli bir kira sözleşmesinden bahsedilebilir. Yeterli pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanmadığı durumlarda kira sözleşmesi geçerlilik kazanmayacaktır.

İcazet, Borçlar Kanunu uyarınca açık veya örtülü olabilecektir. Gerekli pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanamadığı durumlarda kira sözleşmeleri geçersiz olsa bile; kiralayan paydaş, sözleşmeden doğan borcunu yerine getirmediği için, sözleşme uyarınca kiracıya karşı sorumluluğu söz konusu olabilmektedir. Ayrıca kiralayan paydaş, elde ettiği kira bedellerini vekaletsiz iş görme hükümleri çerçevesinde diğer paydaşlara payı oranında ödemesi gerektiği Yargıtay kararlarında da bahsedilmektedir.

Yargıtay, 1. HD. 2012/3423 E. 2012/4001 K. sayılı kararında, “ Davalı kiracılık ilişkisini kanıtlayamamıştır. Kaldı ki, bir an için kira ilişkisinin varlığı kabul edilse bile, olayda pay ve paydaş çoğunluğunun gerçekleştiğini söyleyebilme olanağı yoktur. Geçerli bir kira akdinin varlığından söz edilemez.” demiştir.

Kira sözleşmesi, pay ve paydaş çoğunluğunu sağlamadığı takdirde; sözleşmesinin tarafı olmayan paydaşlar, kiracıya karşı el atmanın önlenmesi davası, istihkak davası açabilecekler, ayrıca ecrimisil talep edebilir.

Ayrıca, aynı maddeyle işletme usulünün değiştirilmesi ve toprağın ıslahı gibi işler de önemli yönetim işleri olarak kabul edilmiştir. Bunlarla birlikte, 691. maddenin ikinci fıkrasında olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işleri şeklinde ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.

691.maddenin üçüncü fıkrasıyla “Pay ve paydaşların eşitliği hâlinde hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir; gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir.” şeklinde yeni bir düzenleme getirilerek her bir paydaşa çoğunluk sağlanamadığı takdirde hakime başvurma imkanı tanımıştır.

2.3.3.Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar

Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (MK. md. 692/1).

Madde fıkrasında, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi , olağanüstü yönetim işleri; paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemleri yapılması ise tasarruf işlemi olarak nitelendirilmiştir.

692.maddenin ikinci fıkrasıyla paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar hükmü getirilmiştir.

2.4. Yararlanma, kullanma ve koruma

693. maddenin birinci fıkrasına göre kanun her paydaşa diğer paydaşların haklarına gasp etmeksizin ve zarar vermeksizin paylı maldan yararlanma ve kullanma imkanı hakkı vermiştir.

Paya ilişkin bir sınırlama veya belirtme olmadığı takdirde her paydaşın somut olayın koşullarına göre paylı malı kullanma hakkı bulunmaktadır.

Maddenin ikinci fıkrasıyla, paydaşların malın kullanılması ve yararlanılması ile ilgili uyuşmazlık oluşması halinde yararlanma ve kullanma şeklini hakimin belirleyeceğini söylemiştir. Hakimin bu belirlemesi ise paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibariyle bölünmesi şeklinde olabilir.

Belirtmek gerekir ki hakimin bu belirlemesi ne yer ne de zaman ile sınırlıdır. Paydaşlar elbette ki bu hususta değişik düzenlemeler getirebilir.

Maddenin üçüncü fıkrası uygulamadaki tereddütleri gidermek amacıyla paydaşlardan her birinin, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabileceği hükmünü öngörmektedir.

Paylı mülkiye konu eşya üzerinde, taşınmazı kullanan paydaştan ecri misil talep edilebilmesi için diğer maliklerin taşınmazdan yararlanma isteklerini karşı tarafa iletmiş olması gerekmektedir. Bu koşul dava şartı niteliğine haiz olması sebebiyle mahkemece resen araştırılır.

2.5. Giderler ve yükümlülükler

Paylı malla ilgili yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paydaşlar tarafından payları oranında karşılanır (TMK. md. 694/1).
Payına düşenden fazlasını ödemiş bulunan paydaş, diğerlerine payları oranında rücu edebilir (TMK. md. 694/2).

2.6. Kararların bağlayıcılığı

Yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda paydaşların yaptıkları düzenleme ve aldıkları kararlar ile mahkemece verilen kararlar, sonradan paydaş olan veya pay üzerinde aynî hak kazanan kimseleri de bağlar.

Taşınmazlarda yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin kararların sonradan paydaş olan veya pay üzerinde aynî hak kazananları bağlaması için, bunların tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir. (TMK. m. 695)

Stj. Av. Resul DEMİR

İstanbul Hukuk & Danışmanlık Ofisi

Gayrimenkul Hukuku Departmanı

________________________________________________________________________________

KAYNAKÇA
GÜRSOY Kemal / EREN Fikret / CANSEL Erol ,Türk Eşya Hukuku ,Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları ,Ankara 1984

OĞUZMAN Kemal / SELİÇİ Özer / OKTAY-ÖZDEMİR Saibe, Eşya Hukuku, İstanbul 2015