ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ DAVASI NEDİR?

Stj. Av. Merve YILDIZ

Ülkemizde özellikle son yıllarda deprem tehlikesine karşı oluşan farkındalık ve yine bunun sonucunda kentsel dönüşümün hızla önem kazanması hali hazırdaki yapıların yıkımını gündeme getirmektedir. Birbirinden farklı konum ve niteliklere sahip bağımsız bölümlerin maliklerinin, söz konusu yıkım neticesinde hak kaybına uğramamaları ancak gerçek arsa paylarının tespit edilebilmesiyle mümkündür.

İşte bu noktada bağımsız bölüm maliklerinden her biri, gerçeği yansıtmadığını düşündüğü arsa paylarının düzeltilmesini talep edebilir.

“Arsa Payı” Kavramı

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2. Maddesinin d bendinde arsa payı; “Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payları” olarak ifade edilmiştir. Kısaca izah etmek gerekirse; bağımsız bölüm maliklerinin, maliki olduğu bağımsız bölümden ayrı olarak ana taşınmaz üzerinde de arsa payı olarak ifade edilen oranlarda pay hakkı bulunur.

Ana taşınmaz üzerindeki bağımsız bölümler; alanı, güneş alma açısı, konumu, rayiç değeri gibi pek çok nitelik bakımından farklı olmasına rağmen bu farklılık gözetilmeden arsa payı tespit edilmiş olabilmektedir. Arsa paylarının hatalı tespit edilmesiyle kurulan kat mülkiyeti veya kat irtifakı sonucunda ise malik nezdinde hak kaybı meydana gelmektedir.

Dolayısıyla özellikle yeni kat mülkiyetine veya kat irtifakına geçiş zamanında veya yeni bir bağımsız bölüm satın alınacağı süreçte ileride yaşanabilecek olası hak kayıplarının önlenebilmesi için arsa paylarının oranına dikkat edilmelidir.

Arsa Paylarının Belirlenmesi

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. (KMK md. 3)

Kanun hükmü ve Yargıtay’ın yerleşik uygulamalarına göre bağımsız bölümlerin oranlamaya esas değerler belirlenirken; konumu, büyüklüğü, cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı, cephesi ve manzarası, kullanım amacı, eklentileri, güneşten yararlanması gibi nitelikleri objektif olarak gözetilmeli ve bu belirlenecek oranlamaya esas değerler üzerinden arsa paylarının tayin edilmesi gerekmektedir.

Oranlamaya esas değerler belirlenirken dikkate alınacak nitelikler ise kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki şartlar dahilinde değerlendirilmelidir. Sonradan meydana gelen değişiklikler ise dikkate alınmaz. (KMK md. 3)

“Yasa gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlanmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası, kullanma amacı (konut, işyeri vs.), eklentileri, güneşten yararlanma, rüzgar ve diğer dış etkenlerden etkilenme olayı gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.” (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 02.04.2015 tarihli ve 2014/20868 E. 2015/5086 K. sayılı kararı)

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasının Özellikleri

Arsa paylarının düzeltilmesine imkan sağlayan yasal mevzuat 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. ve 44. maddeleridir.

Anılan kanunun 3. maddesinin 2. fıkrasının 2. cümlesinde “Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.” denilmiştir.

Aynı kanunun bağımsız bölüm ilavesini düzenleyen 44. maddesinde ise ana taşınmaza yapılacak ilavelerin ve yine bütün bağımsız bölümlere tahsis edilecek arsa paylarının belirlenmesi, oybirliği ile alınacak karara bağlanmıştır.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasının Hukuki Niteliği Nedir?

Arsa paylarının düzeltilmesi davası bir tespit davası niteliğinde olduğundan dava açılırken korunmaya değer hukuki bir yarar bulunması gerekmektedir.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasının Tarafları

a. Davacı

Anılan kanun hükmünde de açıkça belirtildiği üzere; arsa payının düzeltilmesi davasını kat maliki veya kat irtifakı sahibi veya bunların mirasçıları açabilir. Dolayısıyla bunların dışında kalan kiracı veya intifa hakkı sahibine böyle bir hak tanınmamıştır.

Arsa payı davasının açılabilmesi için öncelikle davacının iyiniyetli olması gerekir. Bu iyiniyet kapsamında da; kat irtifakının kurulduğu veya kat irtifakı kurulmadan doğrudan doğruya kat mülkiyeti kurulduğu takdirde, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin resmi senedin tanzimine iştirak etmemiş, resmi senette imzası bulunmayan kat irtifak hakkı sahibi veya kat malikinin arsa payının yanlışlığına dayalı olarak dava açmak hakkı olduğu kabul edilmektedir. [1]

b. Davalı

Arsa payının düzeltilmesi davasında davalılar ise davacı dışındaki diğer kat malikleri veya kat irtifakı sahipleridir.

Arsa payının düzeltilmesi davası sonucunda ana taşınmazdaki diğer bağımsız bölümlerin arsa payları da yeniden düzenleneceğinden tüm diğer bağımsız bölüm maliklerinin davalı olarak gösterilmesi gerekir.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Hak düşürücü Süre/Zamanaşımı

Arsa payının düzeltilmesi davasında herhangi bir süre sınırlaması öngörülmemiştir.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ek madde 1; “Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.” hükmüne havi olduğundan arsa payının düzeltilmesi davasında görevli mahkeme sulh mahkemesidir.

Yetkili mahkeme ise taşınmazın aynından doğan dava olması sebebiyle Hukuk Muhakemeleri Kanunu md. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Hangi Süreçte Açılabilir?

Her ne kadar zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmediyse de nitelik itibariyle tespit davası olan arsa payının düzeltilmesi davası, ana yapının kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünü koruduğu süreçte açılabilir. [2]

Dolayısıyla kentsel dönüşüm kapsamında alınacak olası bir yıkım kararından önce arsa payının düzeltilmesi davası açılarak gerçek arsa payları tespit edilmelidir.

Yapı mevcut olduğu halde ana yapının harap olması, kamulaştırılması, imar planlarının iptal olması gibi sebeplerle de kat irtifakı veya kat mülkiyeti sona ereceğinden bu hallerde de artık arsa payı davası açılamayacaktır. [3]

Taşınmaz yıkıldıktan sonra arsa payı düzeltim davası açılamayacağına göre kentsel dönüşüm sürecinde henüz taşınmaz yıkılmamışken açılan arsa payı düzeltim davasının ise yıkım kararını durdurucu bir etkiye sahip olması zorunludur. [4]

Stj. Av. Merve YILDIZ
İstanbul Hukuk & Danışmanlık Ofisi

Gayrimenkul Hukuku Departmanı

  _______________________________________________________________________________

[1]Alpöğünç Erkan, Arsa Payı Kavramı Önemi Hesaplanması Düzeltme Davası, TBB Dergisi, 2010/89

[2]Bknz. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 16.01.2017 tarihli ve 2016/11562 E., 2017/72 K. sayılı kararı

[3]Çebi, Taha Hüseyin, Arsa Payı Kavramı Uygulaması Ve Arsa Payı Düzeltme Davası, TDUB Dergisi, 2020/8

[4]Tezcan, Canbolat, Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Arsa Payı Problemi, TBB Dergisi,2018/138