TAŞINMAZ SATIM SÖZLEŞMELERİNDE HARİCEN SATIŞ VE HAKKIN KÖTÜYE KULLANILMASI

Stj. Av. Resul DEMİR

Türk Borçlar Kanunu’nda şekil kuralı olarak genel kural ”sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı değildir.” denilerek sözleşme serbestisi ilkesi benimsenmiştir. Kanunda ancak bazı özel hallerde şekil kuralı öngörülmüştür.

Getirilen bu şekil şartının amacı; tarafların acele ve gelişigüzel kararlar vermelerini önlemek, hukuksal işleme açıklık, ispat güvenliği ve ciddiyet sağlamak, taraf iradelerine aleniyet getirmek, ekonomik, sosyal ve kültürel açıdan zayıf durumda olanları korumaktır[1](Yavuz N., s.155)

Şekil serbestisi ilkesinin istisnası olarak şekil şartı öngörülen hususlardan birisi de taşınmaz alım-satım sözleşmelerine ilişkindir. Buna göre taşınmaz mülkiyetinin devri amacı taşıyan borçlandırıcı işlemin şekli Türk Medeni Kanunu’nun 706.maddesi gereği resmi şekilde yapılmış olması gerekmektedir.

Tapulu taşınmazların satışının geçerli olabilmesi resmi senedin tapu sicil memurları ile birlikte düzenlenmesi ve tarafların karşılıklı iradelerini içermesi şarttır [2] (Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 13.10.1993 tarih ve E:7297, K:10079 sayılı kararı (Sınmaz, Karataş, s.1068))

Taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran sözleşmeler kamu düzenini yakından ilgilendirdikleri için bu sözleşmelerin resmi memur önünde şekle uygun olarak yapılmak zorundadır ve yapılmış olan sözleşmemin resmi şekilde yapılıp yapılmadığı da hakim tarafından re’sen gözetilmek zorundadır.[3](Nomer, F.N., s.597)

Kanunun geçerlilik şartı olarak belirlediği bu hususa aykırı olarak yapılan sözleşmelerin, şekle uyulmadan yapılması sonucu, söz konusu işlemin baştan itibaren geçersiz yapmaktadır. Geçersizliğin türü ise hakim görüşe göre kesin hükümsüzlüktür. Yargıtay da bu görüştedir.[4](YIBK, 07.10.1953, E.1953/8, K.1953/7, www.kazancı.com; YIBK, 01.04.1974, E.1974/2, K.1974/2, www.kazancı.com; YIBK, 30.09.1988, E.1987/2, K.1988/2 www.kazancı.com)

Uygulamada resmi şekle uyulmadan taşınmaz satım sözleşmeleri ”haricen satış” olarak nitelendirilmektedir.

Taşınmaz mülkiyetine ilişkin sözleşmenin şekil eksikliği nedeni ile kesin hükümsüz olması nedeniyle tarafların kural olarak ifayı talep hakları yoktur. Bu sebeple alacaklı olan taraf, taşınmaz mülkiyetini tescilini isteyemez. Ancak şekil şartına uymama nedeniyle geçersizliğin ileri sürülmesi; hakkın kötüye kullanılması durumu söz konusu ise alacaklı tarafa TMK. m. 2/II gereği ifayı talep hakkı doğar.
Medeni Kanun’un 2. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenen hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralının amacı, hakime özel ve istisnai hallerde adalete uygun düşecek şekilde karar verme imkanı sağlar[5](YİBK. 30.09.1988, E.1987/2, K.1988/2 www.kazancı.com)

Kanun koyucu hakkın kötüye kullanılmasının düzenlerken TMK. md. 2’de ayrıntılı olarak dürüstlük kurallarının nelerden oluştuğunu ve hangi durumlarda bir hakkın açıkça kötüye kullanıldığı konusunda düzenleme yapmamıştır.

Yasa koyucu temel ve genel bir kural ortaya koymuş, bu kuralın içeriğinin doldurulmasını ve değerlendirmesini hakimlere , dolayısıyla uygulamaya bırakmıştır. Sonuç olarak hakkın kötüye kullanılması durumu uygulama ile gelişmiş bir kuraldır.

Bir durumun hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilmesinin 2 koşulu vardır:

Öncelikle ortada bir hak bulunmalı ve hakkın kötüye kullanılmasının durumu bir başkasını zarara uğratmış olması gerekmektedir. Ancak burada dikkat edilmesi husus şekil eksikliği nedeniyle geçersiz olan sözleşmenin, kanunda belirtilen şekle uygun olmadığını hakkın kötüye kullanılması olarak ileri sürülmesi değerlendirilip bu hususta alacaklı olan tarafa taşınmazın tesciline dair talep hakkı doğması sözleşmeyi geçerli hale getirmemektedir.

Resmi şekle uyulmadan yapılan taşınmaz satımına ilişkin sözleşmeleri ” haricen satış” olarak değerlendiren Yargıtay, alacaklı olan tarafın taşınmaz bedelini tamamen karşı tarafa ödediği, satıcının da taşınmazın zilyetliğini alıcıya devrettiği durumda, satıcının taşınmazın tescil işlemini uzun bir süre yapmaktan kaçınmasını hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirmiştir. Bu sebepler ile taşınmazı tescilini talep eden alacaklı tarafın talebini, hakimin; TMK. m. 716/I’ e göre açılacak tescili isteme davasının kabul etmesi gerektiğini belirtilmiştir.

Edimlerin hiç ifa edilmemesi halinde kural verilenlerin iadesidir. Ancak, Yargıtay’a göre bir sözleşme henüz ifa edilmemiş olsa bile sözleşmeden herhangi bir fayda elde edemeyeceğini anlayan tarafın şekil eksikliğini ileri sürmesi hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.

SONUÇ

Türk hukukunda taşınmazlara ilişkin işlemlerde sebebe bağlılık ilkesi benimsendiği için borçlandırıcı işlemlerdeki sakatlık tasarruf işlemini de kural olarak geçersiz hale getirmektedir. Bu durumda yapılmış olan tescil yolsuz hale gelmektedir.

Kanaatimce yasada belirtilen resmi şekle aykırı yapılan taşınmaz satımı geçersizdir fakat buradaki geçersizliğin hakkın kötüye kullanılması yasağı ile sınırlandırılması gerekmektedir. Şekle aykırılığı ileri sürmenin hakkın kötüye kullanılması söz konusu olduğu hallerde geçersizliğin menfi etkisi ortadan kaldırılmalı ve sözleşme şekil eksikliğine rağmen hükümlerini doğurması gerekmektedir. Aksi halde alıcı tarafın hak kaybı ağır sonuçlara neden olabilir.
Ancak söz konusu hakkın kötüye kullanılması durumu her olayda olup olmadığı hakimlerimizce tespit edilmelidir. Çünkü hangi olayların hakkın kötüye kullanılmasının somut koşulları bulunmadığından dolayı bu durumun daha önceden belirlenmesi mümkün değildir.

Eğer somut olayda durumlar sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesini haklı kılıyorsa bu geçersizlik nedeniyle taraflar sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince aldıklarını iade edeceklerdir.

Yargıtay’a göre TMK m.2/II’ye göre tali bir kural olarak kabul edilmiştir. Şekil eksikliğini sözleşmeyi geçeriz kılması sonucu doğru olmakla birlikte şekil eksikliğinin her olayda hakkın kötüye kullanılması değerlendirilmesi TMK md.2 hükmü tali hüküm olma niteliğini kaybedip kanun koyucu iradesini yok saymak anlamına gelmektedir. Bu nedenle her somut olayın koşullarına göre değerlendirme yapılması ve hakkaniyetin sağlanması gerekmektedir.

Yazar: Stj. Av. Resul DEMİR