KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNE İLİŞKİN GENEL BİR DEĞERLENDİRME

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; müteahhidin(yüklenicinin) arsa sahibinin arsasına bina yapmayı üstlendiği, arsa sahibinin ise karşı edim olarak inşa ettiği taşınmazdaki sözleşme ile sayısı ve niteliği belirlenen bağımsız bölümleri yükleniciye devretmeyi üstlendiği, iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme türüdür.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, belirli arsa payının mülkiyetini müteahhide(yüklenici) devretmeyi vadederken; müteahhit(yüklenici), bu arsa üzerinde meydana getireceği bağımsız bölümlerden sözleşme ile belirlenen kısmını arsa sahibine teslim etmeyi vadetmektedir.

Uygulamada oldukça yaygın olsa da kanunda açıkça düzenlenmemiş olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi hukuki niteliği açısından atipik sözleşmelerdendir.

GEÇERLİLİK ŞARTI

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri noterde resmi şekil şartlarına uyularak yapılabilmektedir. Aksi takdirde sözleşme geçersiz olacaktır ve yapılan işin karşılığı sebepsiz zenginleşme esaslarına göre istenebilecektir.

Ancak bazı durumlarda her ne kadar şekil şartı gerçekleşmemiş olsa da şekle aykırılığı ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması olarak nitelendirileceğinden ve dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edeceğinden; bu durumlarda şekle aykırılıktan dolayı sözleşme geçersiz sayılmayacaktır. Şekle aykırılığın ileri sürülemeyeceği durumlara kısaca değinecek olursak;

a) Şekil eksikliğini daha önceden bilen ve bu durumun kendi yararına olmasından dolayı bir itirazda bulunmayan tarafın daha sonra şekil eksikliğini ileri sürmesi,

b) Sözleşmedeki edimler yerine getirildikten sonra şekle aykırılığın ileri sürülmesi,

c) Taraflardan birinin sözleşmenin ifa olunacağına dair iyiniyetli davranışları ile kendine düşen edimleri yerine getirmesi halinde şekil yönünden aykırılığın ileri sürülmesi durumları hakkaniyete aykırılık teşkil edeceğinden bu durumlarda şekle aykırılık ileri sürülemeyecektir.

MÜTEAHHİDİN BORÇLARI

Müteahhidin asli edimi; bağımsız bölümlerin kararlaştırıldığı şekilde teknik şartnameye uygun olarak eksiksiz bir şekilde bitirilerek süresi içerisinde arsa sahibine teslim edilmesidir. Burada dikkat edilmesi gereken husus bağımsız bölümlerin hem eksiksiz olarak hem de süresi içerisinde teslim edilmesi gerekliliğidir. Bununla beraber yüklenicinin sadakat yükümlülüğü ve özen gösterme borcu gibi yan edim borçları da bulunmaktadır.

ARSA SAHİBİNİN BORÇLARI

Arsa sahibi müteahhidin işe başlayabilmesi için söz konusu arsayı müteahhide uygun halde bulundurmakla ve arsa paylarını müteahhide devretmekle yükümlüdür.

MÜTEAHHİDİN TEMERRÜDÜNÜN SONUÇLARI

İlk olarak müteahhidin temerrüde düşmesi için;

a) İnşaatı teslim borcu muaccel olmalıdır,

b) İnşaat süresinde teslim edilmemiş olmalıdır,

c) İnşaat süresinde teslim edilmiş olsa dahi inşaat kabul edilemeyecek derecede ayıplı şekilde inşa edilmiş olmalı veya iş sözleşmeye uygun olarak yapılmamış olmalıdır,

d) İnşaatın tamamlanması mümkün olmalıdır,

e) Arsa sahibi müteahhide ihtarda bulunmuş olmalıdır,

f) Arsa sahibi ifaya hazır olmalıdır,

g) Temerrüde engel sebeplerden biri bulunmamalıdır.

Müteahhidin temerrüde düşmesi sonucunda arsa sahibi aşağıda belirtilen seçimlik haklarından birini kullanabilecektir;

a) Aynen ifayı ve gecikme tazminatını talep edebilecektir.

Bu durumda müteahhidin aynen ifa yükümlülüğü devam etmekle beraber; müteahhidin kusurlu olması, arsa sahibinin malvarlığı açısından zarara uğramış olması ve gecikme ile zarar arasında illiyet bağı olması durumunda arsa sahibi tarafından müteahhitten gecikme tazminatı istenebilecektir.

Gecikme tazminatının istenebilmesi için sözleşmede kararlaştırılmış olmasına gerek yoktur.

Müteahhit borcunu ifa etmiyorsa arsa sahibi kendisinin yetkili kılınması hususunda mahkemeye başvurarak; sözleşmeye uygun şekilde yeni bir yükleniciye inşaatı tamamlattırabilir. İnşaatın yapımında müteahhidin kişisel özelliklerinin önem arz etmesi durumunda ise artık aynen ifanın veya işin başka bir müteahhide tamamlattırılmasının mümkün olmaması sebebiyle arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi gerekecektir

Müteahhidin inşaatı süresinde tamamlamamasından dolayı meydana gelen kira kayıpları da arsa sahibi tarafından istenebilecektir. Kira kaybının istenebilmesi için sözleşmede kararlaştırılmasının gerekliliği bulunmamaktadır.

Cezai şartın kararlaştırıldığı durumlarda belirlenen teslim tarihi ile ifanın yerine getirildiği tarihe kadar geçen süre için müteahhitten cezai şartla kararlaştırılan miktar istenebilecektir.  Fakat sözleşmede cezai şartın kararlaştırılmış olduğu durumlarda ayrıca kira kaybının da istenebileceğine yer verilmediği durumlarda, cezai şartla birlikte kira kaybına ilişkin bir talepte bulunulamayacaktır.

b) İfadan vazgeçip müspet zararının tazminini isteyebilecektir.

Sözleşmenin gereği gibi yerine getirilmiş olması halindeki muhtemel malvarlığı durumu ile sözleşmenin gereği gibi yerine getirilmediği durumdaki malvarlığı arasındaki fark müspet zarardır. Müteahhidin temerrüde düşmesinde kusuru olduğu durumlarda, arsa sahibi bu seçimlik hakkını kullanıp ifadan vazgeçerek müspet zararı istediğini bir an önce müteahhide bildirmelidir.

c) Sözleşmeden dönerek menfi zararının tazminini isteyebilecektir.

Müteahhide verilmiş olan ek sürenin de yetersiz kalması durumunda; arsa sahibi müteahhidin kusuru olmasa dahi sözleşmeden dönerek, sözleşmeyi hiç yapmamış olması durumunda meydana gelmeyecek olan zararın tazminini isteyebilecektir.

ARSA SAHİBİNİN TEMERRÜDÜNÜN SONUÇLARI

Arsa sahibinin arsayı zamanında ve sözleşmeye uygun bir şekilde müteahhide teslim etmemesi bir gecikme sebebidir. Bu durumda arsa sahibi arsayı teslim etmeden müteahhit işe başlayamayacağından kararlaştırılan süreler işlemeye başlamayacaktır. Dolayısıyla daha sonradan inşaatın süresinde teslim edilmediği gerekçesiyle müteahhitten gecikmeye dayalı bir talepte bulunulamayacaktır.

Aynı şekilde arsa sahibi tarafından arsa payı devir borcunun yerine getirilmemesi veya tesis edilmiş olan ipoteklerin süresinde fek edilmemiş olması da gecikme sebeplerinden olup; arsa sahibi bu durumlarda da temerrüde düşmüş sayılacaktır. Bu durumda müteahhit işe devam etmeyebilecek ve arsa sahibi bu duruma binaen gecikmeye dayalı bir talepte bulunamayacaktır. Aksine müteahhit, arsa sahibinin edimini yerine getirmemesinden dolayı meydana gelen zararlarının tazminini talep edebilecektir.

DEĞERLENDİRME

Uygulamada sıklıkla düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmeleri detaylı hükümler de içerdiğinden bazı durumlarda taraflarca sözleşmeye uyulması konusunda güçlük çekinilmekte ve karşılıklı edimlerin ifasında eksiklikler ve gecikmeler yaşanabilmektedir. Bu sebeple sözleşme kurulurken ve sözleşme devamınca tarafların detaylıca inceleme yapması ve bu konuda hukuki destek almasıyla elden geldikçe hak kayıplarının önüne geçilebilecektir.

Stj. Av. Ömer GÜNDÜZ